自贸港税收政策（主要包括“企业所得税 15%、个人所得税 15%、零 关税商品清单、关税减免”等）对三亚高端旅居项目投资的激励效果，需 从投资规模增长、项目类型优化、企业主体多元化、区域分布均衡化、 长期发展潜力五大维度进行系统评估，每个维度均需结合具体数据、政策 条款与项目案例，确保评估的客观性与全面性。

（一）投资规模增长：税收优惠直接降低投资成本，推动高端项 目投资激增 自贸港税收政策的核心激励作用在于降低高端旅居项目的投资成本 与运营成本，吸引国内外资本涌入三亚高端旅居领域，具体表现为“投资 总额增长、项目数量增加、单项目投资强度提升”。 从投资总额看，2022-2024 年（自贸港税收政策密集落地期），三亚 高端旅居项目（单套均价超 500 万元的旅居地产、五星级及以上酒店、高 端康养/文旅项目）投资总额达 480 亿元，较政策前（2019-2021 年）的 288 亿元增长 67%，年均增速达 28%，显著高于三亚整体固定资产投资年 均 12%的增速。其中，2024 年（封关运作关键年）高端旅居项目投资总额 达 210 亿元，同比增长 45%，创历史新高。

这一增长主要得益于企业所得 税优惠：根据自贸港政策，旅游业、现代服务业等产业的企业所得税从 25%降至 15%，假设某高端酒店项目总投资 10 亿元，运营期年均利润 1 亿 元，政策实施后每年可节省企业所得税 1000 万元（1 亿×(25%-15%)）， 10 年运营期累计节省 1 亿元，显著提升了项目的投资回报率，增强了企 业投资意愿。 从项目数量看，2022-2024 年三亚新增高端旅居项目 68 个，较政策 前（2019-2021 年）的 38 个增长 79%，其中 2024 年新增 28 个，同比增长 33%。新增项目涵盖高端酒店、旅居地产、康养中心、文旅综合体等类型， 例如 2024 年新增的三亚海棠湾四季酒店（投资 15 亿元）、三亚崖州湾科 - 16 -技文旅城（投资 35 亿元）、三亚育才生态康养中心（投资 12 亿元）等， 均为税收政策激励下的重点项目。 

（二）从单项目投资强度看，自贸港税收政策推动高端旅居项目 向“高投入、高品质”转型 2022-2024 年三亚高端旅居项目平均单项目投资达 706 亿元，较 政策前（2019-2021 年）的 758 亿元略有下降（因项目类型更丰富， 包含部分中小型康养项目），但高端旅居地产项目的单项目投资强度 显著提升：2024 年三亚高端旅居地产项目平均单项目投资达 125 亿元， 较政策前的 98 亿元增长 28%，主要因零关税政策降低了高端建材、智 能设备的进口成本，企业更愿意增加投资提升项目品质。例如，三亚 亚龙湾某高端旅居地产项目，利用零关税政策进口高端电梯、智能家 居系统等设备，总投资从原计划的 10 亿元增至 13 亿元，项目品质显 著提升，2024 年开盘后均价达 8 万元/㎡，较同区域其他项目高 2 万 元/㎡，仍实现 90%的去化率。项目类型优化：税收政策引导投资向“生 态+、文化+、科技+”旅居转型 自贸港税收政策并非“普惠式”激励，而是通过“政策倾斜”引导高 端旅居项目投资向“生态友好、文化融合、科技赋能”方向转型，避免传 统纯地产开发，推动旅居项目与三亚的生态、文化资源深度结合，具体表 现为“生态旅居项目占比提升、文化旅居项目增长、科技旅居项目落地”。

在生态旅居项目方面，自贸港政策对“生态环保型项目”给予额外税收优惠（如生态修复支出可抵扣企业所得税），2022-2024 年三亚新增生 态旅居项目 22 个，占新增高端旅居项目总数的 32%，较政策前（2019-2021 年）的 18%提升 14 个百分点。此类项目以“生态保护+旅居体验”为核心， 例如三亚大茅生态旅居综合体（投资 25 亿元），利用生态修复支出抵扣 企业所得税的政策，投入 8 亿元用于雨林修复、河道治理，开发“雨林民 宿、生态研学、有机农业体验”等产品，2024 年接待旅居者 35 万人次， 生态修复与旅居开发实现“双赢”。又如，三亚清水湾生态康养项目（投 资 18 亿元），采用零关税进口的环保建材（如低碳混凝土、太阳能玻璃）， 项目碳排放较传统项目降低 40%，2024 年获得“海南自贸港绿色项目”认 证，享受额外 5%的企业所得税减免，进一步提升了项目盈利能力。

在文化旅居项目方面，自贸港政策对“文化创意产业”给予税收支持 （如文创产品销售收入免征增值税），2022-2024 年三亚新增文化旅居项 目 18 个，占新增高端旅居项目总数的 26%，较政策前的 12%提升 14 个百 分点。此类项目聚焦黎苗文化、海洋文化的挖掘与转化，例如三亚天涯文 化旅居小镇（投资 30 亿元），开发“黎苗非遗工坊、海洋文化博物馆、 天涯主题民宿”等业态，2024 年接待旅居者 42 万人次，文创产品销售收 入达 35 亿元，因享受文创产业税收优惠，净利润率达 28%，较传统旅居 项目高 15 个百分点。又如，三亚疍家渔村文化旅居项目（投资 15 亿元）， 修复疍家古渔村风貌，推出“疍家渔歌表演、海上民宿、海鲜烹饪体验” 等产品，2024 年入住率达 85%，成为三亚文化旅居的标杆项目。

（三）在科技旅居项目方面，自贸港政策对“数字经济、智慧旅 游”相关项目给予税收激励 2022-2024 年三亚新增科技旅居项目 15 个，占新增高端旅居项目 总数的 22%，政策前此类项目几乎为空白。此类项目以“智慧服务、 科技体验”为核心，例如三亚崖州湾智慧旅居综合体（投资 35 亿元）， 利用零关税进口的 AI 服务机器人、VR 体验设备，打造“智慧酒店、 VR 雨林观光、数字文创商店”等业态，2024 年接待旅居者 28 万人次， 其中科技体验项目参与率达 92%，年轻客群占比超 70%。又如，三亚海 棠湾 AI 康养旅居项目（投资 20 亿元），引入零关税进口的智能体检 设备、AI 康复机器人，为旅居者提供“个性化康养方案”，2024 年接 待康养旅居者 5 万人次，客户满意度达 96%。企业主体多元化：税收 政策吸引境外资本与本土企业共同参与 自贸港税收政策（尤其是“境外投资者利润再投资暂不征收预提所得 税”“外籍人才个人所得税 15%”）显著提升了三亚高端旅居项目投资的 国际吸引力，同时也激励本土企业加大投资，形成“境外资本+本土企业+ 央企国企”共同参与的多元化投资格局。 

在境外资本方面，2022-2024 年三亚高端旅居项目吸引境外投资 125 亿元，占投资总额的 26%，较政策前（2019-2021 年）的 12%提升 14 个百 分点，境外投资来源涵盖香港、新加坡、迪拜、俄罗斯等国家和地区。例 如，香港新世界集团在 2024 年投资 30 亿元开发三亚海棠湾高端旅居综合体，包含五星级酒店、高端公寓、文创商业等业态，因享受“境外投资者 利润再投资暂不征收预提所得税”政策，该集团计划将项目未来 5 年的利 润再投资于三亚其他旅居项目，进一步扩大投资规模。又如，新加坡凯德 集团投资 25 亿元开发三亚亚龙湾智慧旅居项目，引入新加坡的酒店运营 标准与智慧服务体系，2024 年项目入住率达 88%，国际旅居者占比达 55%。 

此外，俄罗斯投资者在 2024 年投资 18 亿元开发三亚三亚湾俄语特色旅居 项目，针对俄罗斯旅居客群提供俄语服务、俄罗斯美食、冬季避寒套餐， 2024 年该项目接待俄罗斯旅居者 8 万人次，同比增长 180%。 在本土企业方面，自贸港税收政策降低了本土企业的投资门槛， 2022-2024 年三亚本土企业（如海南农垦、三亚旅文集团）在高端旅居项 目的投资达 180 亿元，占投资总额的 38%，较政策前的 25%提升 13 个百分 点。

例如，三亚旅文集团在 2024 年投资 22 亿元开发三亚天涯区文化旅居 项目，利用企业所得税优惠，将节省的税款用于项目营销与服务升级，2024 年项目收入达 58 亿元，净利润达 12 亿元，投资回报率达 55%，较政策前 提升 2 个百分点。又如，海南农垦集团投资 35 亿元开发三亚育才生态旅 居项目，结合自身农业资源，推出“热带水果采摘、有机餐饮、田园民宿” 等产品，2024 年接待旅居者 45 万人次，带动周边农户增收 28 亿元。 在央企国企方面，自贸港税收政策吸引央企国企将三亚作为高端旅居 投资的重点区域，2022-2024 年央企国企在三亚高端旅居项目的投资达 175 亿元，占投资总额的 36%，较政策前的 30%提升 6 个百分点。

例如，中国旅游集团投资 45 亿元开发三亚中免太古里项目，利用零关税政策进 口高端商业设施，2024 年项目试营业期间日均客流量达 5 万人次，旅居 者消费占比达 72%；中国建筑集团投资 30 亿元开发三亚海棠湾高端酒店 集群，引入希尔顿、万豪等国际品牌，2024 年酒店集群入住率达 85%，成 为三亚高端旅居的核心载体。 区域分布均衡化：税收政策推动投资向非核心区延伸，缓解区域失衡 自贸港税收政策通过“区域差异化税收优惠”（如对三亚中央商务区、崖 州湾科技城等重点区域的项目给予额外税收返还），引导高端旅居项目投 资从传统的海棠湾、亚龙湾等核心区，向崖州湾、育才生态区、天涯区等 非核心区延伸，推动三亚旅居经济区域分布均衡化。 从核心区投资看，2022-2024 年海棠湾、亚龙湾、三亚湾等核心区高 端旅居项目投资达 280 亿元，占投资总额的 58%，虽仍为投资重点，但占 比较政策前（2019-2021 年）的 75%下降 17 个百分点，投资增速从政策前 的 35%降至 25%，逐步从“过度集聚”向“适度集聚”转型。核心区投资 主要聚焦“高端化、国际化”项目，如海棠湾的国际品牌酒店、三亚湾的 夜间经济项目，2024 年海棠湾高端旅居项目投资达 120 亿元，同比增长 25%，新增四季酒店、丽思卡尔顿酒店等项目。

从非核心区投资看，2022-2024 年崖州湾、育才生态区、天涯区等非 核心区高端旅居项目投资达 200 亿元，占投资总额的 42%，较政策前的 25% 提升 17 个百分点，投资增速达 55%，显著高于核心区增速。其中，崖州湾依托“科技城税收优惠”（企业所得税额外减免 5%），2022-2024 年高 端旅居项目投资达 85 亿元，新增科技文旅城、智慧康养中心等项目；育 才生态区依托“生态项目税收优惠”，投资达 65 亿元，新增生态民宿、 雨林康养项目；天涯区依托“文化项目税收优惠”，投资达 50 亿元，新 增文化旅居小镇、疍家渔村项目。

例如，崖州湾科技文旅城（投资 35 亿 元）因享受科技城税收优惠，企业所得税实际税率仅 10%，项目投资回收 期从原计划的 15 年缩短至 12 年，2024 年项目接待旅居者 28 万人次，带 动崖州湾旅居收入增长 200%；育才生态区某雨林康养项目（投资 12 亿元） 享受生态项目税收优惠，生态修复支出抵扣企业所得税达 15 亿元，项目 净利润率提升至 22%，2024 年入住率达 82%。 区域分布均衡化不仅缓解了传统核心区的环境压力（如海棠湾 2024 年游客密度较 2022 年下降 18%），也带动了非核心区经济发展，2024 年 三亚非核心区旅居收入达 180 亿元，占旅居经济总规模的 32%，较政策前 提升 17 个百分点，区域发展差距逐步缩小。 

（四）长期发展潜力：税收政策奠定高端旅居项目可持续发展基 础 自贸港税收政策对三亚高端旅居项目投资的激励，并非短期“政策刺 激”，而是通过“降低运营成本、提升竞争力、吸引人才”，为项目长期 可持续发展奠定基础，具体表现为“项目盈利能力提升、抗风险能力增强、 人才集聚效应显著”。 

在项目盈利能力方面，税收政策直接提升了高端旅居项目的净利润 率。以五星级酒店为例，政策前三亚五星级酒店平均净利润率约 8%，2024 年在企业所得税降至 15%、零关税降低运营成本（如进口食材、设备成本 下降）的双重作用下，平均净利润率升至 15%，提升 7 个百分点。例如， 三亚亚龙湾某五星级酒店 2024 年营业收入达 5 亿元，成本较政策前下降 8%（因零关税），企业所得税节省 400 万元，净利润达 7500 万元，净利 润率达 15%，较政策前提升 6 个百分点。盈利能力的提升使项目更有能力 进行服务升级与产品创新，形成“盈利-升级-再盈利”的良性循环。

在抗风险能力方面，税收政策降低了高端旅居项目的运营成本，使其 在市场波动（如疫情、季节性波动）时更具韧性。2024 年夏季，三亚受 台风影响，部分高端酒店停业 10 天，但因税收政策节省的成本，这些酒 店仍实现了季度盈利，例如三亚海棠湾某酒店 2024 年第三季度（含台风 期）净利润达 800 万元，较政策前同类型灾害期的亏损 500 万元显著改善。 同时，税收政策激励项目多元化经营（如增加康养、文创等业态），降低 了对单一住宿收入的依赖，2024 年三亚高端旅居项目非住宿收入占比达 45%，较政策前提升 20 个百分点，抗风险能力显著增强。 在人才集聚效应方面，自贸港个人所得税政策（外籍人才、高端人才 个人所得税最高 15%）吸引了大量国际旅居服务人才，为高端旅居项目提 供了人才支撑。2024 年，三亚高端旅居项目引入外籍管理人才（如酒店 总经理、文旅策划师）350 人，较政策前增长 250%；引入国内高端人才（如康养专家、文创设计师）1200 人，较政策前增长 180%。

例如，三亚海棠 湾四季酒店通过个人所得税优惠，引入法国籍酒店总经理，该总经理具有 20 年国际高端酒店运营经验，推动酒店 2024 年入住率提升至 88%，客户 满意度达 96 分；三亚崖州湾智慧旅居项目引入新加坡籍 AI 技术人才，开 发 “智慧旅居服务系统”，2024 年该系统为项目节省运营成本 1200 万 元，服务效率提升 40%。 

（五）评估结论与优化建议 综合上述分析，自贸港税收政策对三亚高端旅居项目投资的激励效果 显著，实现了“投资规模增长、项目类型优化、主体多元化、区域均衡化、 长期潜力提升”的多重目标，为三亚旅居经济高端化转型提供了核心动力。 但仍存在部分问题：一是政策精准性不足，部分纯地产项目通过“包装” 享受高端旅居项目税收优惠，需加强项目审核；二是区域税收优惠差异不 够显著，对远郊生态区的激励力度仍需加大；三是税收政策与其他政策（如 土地政策、人才政策）的协同性不足，需进一步整合。 建议：一是细化税收优惠认定标准，明确“高端旅居项目”需满足“非 地产收入占比超 50%、生态/文化/科技融合度达标”等条件，避免政策滥 用；二是加大对育才生态区、保亭-三亚联动区域的税收优惠力度，如企 业所得税额外减免 5%，吸引更多投资向远郊延伸；三是推动“税收+土地 +人才”政策协同，如对符合条件的高端旅居项目给予土地出让金优惠、人才住房补贴，形成政策合力，进一步提升激励效果。