三亚银龄经济发展面临“康养设施用地紧张、土地利用效率低、 审批流程长”等问题，需通过“指标保障、模式创新、流程优化” 三大土地政策创新，破解用地瓶颈，具体研究如下： 

（一）现有土地政策与用地现状用地指标分配：向银龄康养倾斜：2024 年三亚将银龄康养设 施用地纳入“民生用地保障清单”，全年安排专项用地指标 500 亩，占年度经营性用地指标的 15%；其中核心区（三亚湾、海棠湾） 分配 200 亩，用于建设高端康养社区（如海棠湾国际康养中心）； 郊区（育才、崖州）分配 300 亩，用于建设普惠康养驿站、社区照 料中心，2024 年新增康养设施用地较 2022 年增长 60%。 土地供应模式：多元盘活存量：一是盘活闲置土地，将原工业 厂房、老旧学校改造为康养设施，2024 年改造崖州湾闲置厂房 5 处，新增康养床位 1000 张，土地改造费用较新增用地低 40%；二 是集体建设用地入市，在育才生态区试点“集体建设用地建设康养 民宿”，2024 年入市土地 50 亩，建设黎苗风格康养民宿 20 家， 带动村集体增收 2000 万元；三是弹性年期供应，对短期运营的康 养项目（如季节性旅居社区），实行“5 年+5 年”弹性供地，2024 年供应弹性用地 100 亩，降低企业初始用地成本。 用地成本控制：政策优惠减负：对普惠型康养设施用地实行“不 超过 50%的容积率奖励”，2024 年有 10 家普惠机构享受该政策， 建筑面积增加 30%；对康养用地实行“差别化地价”，核心区普惠 用地地价按基准地价的 70%收取，郊区按 50%收取，2024 年为企业 节省用地成本 1.5 亿元；对建设无障碍设施、医疗配套的康养项目， 给予 20%的地价返还，2024 年返还金额达 5000 万元。

（二）现存问题与政策创新方向 问题：用地供需矛盾与效率瓶颈：一是核心区用地紧张，三亚 湾、海棠湾可开发土地不足 100 亩，难以满足高端康养需求；二是 郊区用地效率低，育才生态区部分康养用地因配套不足（如无医疗、 交通），闲置率达 20%；三是审批流程长，康养用地从申请到供地 平均需 6 个月，影响项目落地。 创新方向一：“混合用地”政策，提升土地复合价值：出台《三 亚银龄康养混合用地管理办法》，允许“居住+医疗+文化”混合用 地，康养社区可配套建设社区医院、文化活动中心，容积率上限提 升至 2.5（原 1.8）；在海棠湾试点“康养+商业”混合用地，允许 康养项目配套 5%的商业面积（如便利店、银龄文创店），2025 年 计划供应混合用地 150 亩，提升土地利用效率。 创新方向二：“跨区域用地指标调剂”，平衡区域供需：建立 “三亚银龄康养用地指标调剂机制”，核心区用地指标不足时，可 从郊区调剂，调剂后核心区需向郊区支付“指标补偿资金”（每亩 50 万元），用于郊区医疗、交通配套；2025 年计划调剂指标 100 亩，核心区补偿郊区资金 5000 万元，既缓解核心区用地紧张，又 推动郊区配套升级。 创新方向三：“用地审批绿色通道”，加快项目落地：设立“银 龄康养用地审批专班”，实行“一项目一专班”，整合规划、国土、住建等部门审批环节，审批时间从 6 个月缩短至 3 个月；推行“告 知承诺制”，企业承诺符合康养用地标准后，可先拿地后补手续， 2025 年试点项目 5 个，推动项目提前 3 个月开工；开发“用地审 批线上平台”，实现“申请-审核-发证”全流程线上办理，2025 年线上审批覆盖率达 100%。 

（三）保障措施与实施效果预期保障措施： 一是建立“银龄康养用地考核机制”，将用地保障情况纳入各 区政府绩效考核，2025 年考核权重不低于 10%；二是加强用地监管， 对闲置超过 1 年的康养用地收取 20%的闲置费，超过 2 年的无偿收 回，2025 年目标闲置率降至 5%以下；三是开展“用地政策培训”， 2025 年培训企业、村集体 100 家，提升政策知晓率与应用能力。 效果预期：2025 年三亚银龄康养设施用地总量达 1500 亩，较 2024 年增长 50%；核心区高端康养床位新增 5000 张，郊区普惠床 位新增 8000 张；用地审批效率提升 50%，企业用地成本下降 20%， 有效支撑银龄经济规模化、高质量发展。