三亚中央商务区东岸单元作为海南自贸港核心引擎的重要组成部分，自2019年启动建设以来，已形成以总部经济、现代商贸、文旅消费为主导的产业格局，成为三亚城市更新与产城融合的标杆区域。以下从规划定位、建设现状、产业集聚、未来方向四个维度展开分析：

一、规划定位与空间布局

东岸单元北至荔枝沟路、东至落笔洞路，总面积约294.86公顷，定位为全球首个自贸港4.0版立体产城融合示范区。其空间结构以“一芯、四廊、多组团”为核心：

一芯：以三亚中央公园为城市绿芯，打造生态休闲与公共活动的核心空间；

四廊：依托三亚河、临春河等水系，构建十字山海绿廊，串联城市区域板块；

多组团：包括总部办公组团（如中交海南总部基地）、综合办公组团（如中粮大悦中心）、文化旅游组团（如华侨城欢乐东岸）、国际生活组团（如保利天珺）和水岸雅居组团，形成功能互补的复合空间体系。

二、建设现状与重点项目

总部经济与商业综合体

旅文·三亚总部港：一期投资25亿元，包含3栋5A甲级写字楼和商业街区，2025年1月竣工交付，已引入多家央企区域总部及政务单位，二期计划建设149米高城市综合体，打造商务旅游消费地标。

中粮·三亚大悦中心：一期投资16.8亿元，2021年封顶，是三亚中央商务区首个封顶项目，规划为自然绿芯、商务核心和乐活中心，引入品牌220余家，首店占比超60%，出租率与开业率均达100%三亚市人民政府。

海旅免税城二期：总投资超30亿元，通过地块调整扩大商业面积，规划引入国际奢侈品牌，与一期形成联动，预计2026年开业后年销售额突破50亿元三亚市人民政府。

土地市场与资本集聚

2025年8月，中粮大悦城以7.84亿元竞得住宅地块，楼面价16012元/㎡，创区域新高；2019年以来，东岸单元累计出让土地16宗，吸引中交、华侨城、中铁建等20余家央企国企入驻，土地出让金超80亿元。

周边保利、中粮等项目形成高端住宅集群，如保利天珺2025年开盘热销33亿元，刷新三亚高端住宅销售纪录三亚市人民政府。

文旅与消费升级

华侨城欢乐东岸：投资58.5亿元建设集主题办公、商业娱乐、文化创意于一体的文旅综合体，引入沉浸式剧场、艺术展览等业态，预计2026年开业后年客流量超200万人次。

国际滨水商业文化步行街：沿三亚河打造2公里滨水商业带，引入米其林餐厅、高端买手店，日均客流量达1.2万人次，夜间消费占比超40%。

三、产业集聚与经济效应

总部经济与企业集群

已集聚中国交建、中粮集团、华侨城等8家世界500强企业区域总部，形成以国际贸易、大宗商品交易、邮轮游艇服务为主导的产业链。例如，石横特钢通过三亚鲁永泰国际贸易公司开展大宗贸易，年营收超10亿元三亚中央商务区。

周边配套企业服务生态，如吉阳区月川就业驿站2024年提供岗位推荐5000人次，帮助67名本地居民实现稳定就业。

自贸港政策承接

依托《海南自由贸易港三亚中央商务区条例》，试点“加工增值免关税”政策，推动紫金矿业等企业降低成本20%；QFLP试点规模占全省55%，2024年跨境资金流动额超600亿元海南省人民政府。

数字贸易创新中心推动“数据跨境流动负面清单”落地，京东国际基于港元稳定币的结算系统降低交易成本90%。

城市更新与生态修复

月川片区城市更新项目总投资121.57亿元，改造后新增商业面积35万平方米、居住人口1.5万人，带动周边二手房价格上涨18%。

红树林湿地修复工程投资2.5亿元，修复湿地5公里、移植珊瑚礁3万株，打造全国首个“红树林碳汇交易示范区”。

四、未来发展方向

产业生态升级

总部经济扩容：推动旅文·三亚总部港二期、中粮大悦城二期建设，引入跨国企业区域总部，目标2030年总部企业超50家，形成“总部办公+跨境结算”的产业闭环。

免税消费迭代：海旅免税城二期引入品牌超1000个，与三亚湾壹号免税综合体联动，形成“免税购物+滨水休闲+文化体验”的消费闭环，目标2030年国际游客消费占比提升至30%三亚市人民政府。

制度创新与政策突破

试点“数据资产证券化”，探索供应链金融、跨境设计服务等领域的数据融资模式，目标2028年数字贸易额占服务贸易比重达35%海南自由贸易港。

推动琼港澳游艇自由行试点扩容，2030年夜间航游客量目标超1万人次，带动相关消费超5000万元海南省人民政府。

基础设施与智慧城市

三亚河口通道工程（含3.118公里隧道）2026年建成后，将缩短通勤时间30分钟，串联老城区与总部经济园区。

推进智慧灯杆、5G基站全覆盖，建设数字孪生城市管理平台，2027年区域数字化管理覆盖率目标达90%。

区域协同与开放合作

深化鲁琼合作，引入山东滨化、力博重工等企业，推动海洋产业、医疗康养等领域协同发展，目标2030年鲁琼合作项目营收突破50亿元三亚中央商务区。

建设“三亚-东盟数字贸易产业园”，引入东南亚企业超100家，目标2030年跨境设计服务贸易额突破20亿元。

总结：自贸港产城融合新范式

东岸单元以占三亚市0.3%的建设用地（约2.95平方公里），贡献了三亚中央商务区40%的固定资产投资、30%的实际利用外资，成为三亚经济高质量发展的核心增长极。其发展路径表明，自贸港核心区域需以政策精准赋能为抓手，通过产业生态构建与城市功能升级，实现从“物理空间集聚”到“经济系统跃迁”的质变。未来，随着封关运作的全面推进，东岸单元将进一步释放制度红利，成为全球海洋中心城市的战略支点与国际旅游消费中心的标杆区域。