作为三亚中央商务区 “一区多元” 空间架构中定位最高、功能最核心的单元，凤凰海岸单元历经五年建设，已从一片滩涂地蜕变为集 “自贸服务旗舰、邮轮游艇枢纽、文化艺术高地” 于一体的现代化滨海产业集聚区。在海南自贸港封关运作进入倒计时的关键阶段，该单元以 “硬件建设提速 + 制度创新突破” 的双轮驱动模式，成为展示三亚高水平对外开放的重要窗口。以下从战略定位落地、产业生态构建、重大项目突破、经济贡献提升、治理创新赋能五个维度，系统呈现其建设成效。

战略定位：从规划蓝图到功能成型的跨越

凤凰海岸单元总面积约 128 公顷，占据三亚湾核心滨海地带，自规划之初就被赋予 “自贸港政策试验田、国际高端要素集聚区” 的战略使命。通过践行 “旅游港自贸服务与邮轮、游艇、文化艺术综合消费区” 的定位，该单元已形成清晰的空间功能分区：西侧依托凤凰岛国际邮轮母港打造 “邮轮主题休闲区”，中部港务局片区建设 “文化艺术地标区”，南侧南边海区域构建 “国际游艇港和主题消费区”，东侧胜利路沿线布局 “自贸服务旗舰区”。这种 “一轴三带” 的空间结构，既实现了滨海资源的高效利用，又确保了产业功能的精准落地。

在封关运作准备方面，凤凰海岸单元作为三亚 CBD 的核心封关区域，已完成 7 个重点口岸设施项目建设，包括三亚国际游艇中心口岸查验设施、旅客通关联检大厅等，所有设备安装调试提前半年完工，较既定节点平均提前半个月实现主体工程完工。这些设施通过 “智能查验 + 无感通关” 技术集成，已具备年处理国际邮轮旅客 50 万人次、国际游艇出入境 2000 艘次的服务能力，为 2025 年封关后常态化运作奠定了坚实基础。

产业集聚：构建 “游艇 + 艺术 + 自贸服务” 的特色生态

凤凰海岸单元紧扣三亚 CBD“4+2” 产业体系，重点培育邮轮游艇、文化艺术、现代商贸三大核心产业，形成了特色鲜明的产业生态集群。在邮轮游艇领域，单元已成功吸引三亚世天邮轮有限公司、三亚蓝启供应链管理有限公司等 10 余家企业入驻，全球游艇制造前 10 名的法拉帝亚太集团、海星游艇集团等达成入驻意向，构建起从游艇研发设计、交易展示到维修保养的全产业链服务体系。截至 2024 年 11 月，三亚登记游艇总量超 1400 艘，其中国际游艇占比提升至 15%，凤凰海岸单元贡献了全市 60% 的游艇交易金额。

文化艺术产业实现突破性发展，中国海南国际文物艺术品交易中心项目总投资 12.3 亿元，于 2025 年 4 月完成地下室结构封顶，全面进入地上主体施工阶段，计划 2026 年竣工投用。该项目建成后将成为 “一带一路” 沿线国家艺术品交易的核心平台，目前已与苏富比、佳士得等国际拍卖行达成合作意向，未来将承载文物艺术品保税展示、拍卖交易、文化交流等功能。同步推进的海南国际文化交流中心项目，总体投资达 36 亿元，累计完成投资 7 亿元，建成后将成为三亚首个具备国际标准的大型文化演艺综合体。

现代商贸与自贸服务领域同样成果显著，单元内已集聚紫金国控、谷迪等重点企业，2024 年离岸贸易额预计超 20 亿美元。依托 “加工增值免关税” 等自贸港政策，凤凰海岸单元在邮轮物资供应、国际艺术品保税仓储等领域形成独特优势，2024 年外贸额占三亚 CBD 总量的 35%，成为推动园区外贸突破百亿级的核心力量。

重大项目：标杆工程引领区域品质提升

凤凰海岸单元坚持 “以项目促发展、以项目强功能” 的建设思路，一批投资规模大、带动效应强的标杆项目加速落地。总建筑面积 74632.85 平方米的中国海南国际文物艺术品交易中心，不仅是海南省重点建设项目，更创新采用 “设计牵头的 EPC 联合体模式”，实现了工程建设效率提升 30%。项目内含的大型临展场地、艺术品拍卖交易区等功能模块，将填补海南高端艺术品交易场所的空白。

三亚合联中央商务区项目作为滨海新地标，总投资额约 33.6 亿元，占地面积 49.43 亩，总建筑面积 16.87 万平方米，包括 120 米高的商务办公塔楼和四层商业裙楼。该项目在建设中全面践行绿色发展理念，应用装配式建筑技术、太阳能利用、绿色施工在线监测等 8 项绿色技术，成为三亚首个获得 “海南省绿色建筑示范项目” 称号的商业综合体。项目通过无人机实时监测施工进展，采用穿插式施工方法，有效解决了 500 余米施工范围跨度的技术难题，预计 2025 年实现主体竣工。

在基础设施配套方面，凤凰海岸单元已建成通车道路 8 条，总长 7.2 公里，路网密度达到 9 公里 / 平方公里，超过三亚市平均水平 40%。单元内供水、供电、通信等配套设施同步完善，建成 110 千伏变电站 1 座，污水处理率达 100%，为产业项目落地提供了坚实保障。

经济贡献：成为三亚高质量发展的增长极

经过五年建设，凤凰海岸单元已从开发建设期逐步转入运营收获期，经济贡献持续攀升。作为三亚 CBD 的核心组成部分，该单元对园区累计实现税收 148.35 亿元、营收 4346.22 亿元、利用外资 19.92 亿美元的总量贡献突出，其中 2024 年贡献的税收同比增长达 55%。在亩均效益方面，凤凰海岸单元已开发土地亩均税收达 68 万元，位居三亚各产业园区首位，体现出高端服务业集聚的显著效益。

在投资拉动方面，凤凰海岸单元累计完成固定资产投资超 120 亿元，占三亚 CBD 总投资额的 27%。其中 2024 年完成投资 45 亿元，带动就业岗位新增 3200 个，主要集中在高端商务、文化创意、邮轮服务等领域，平均薪资水平较三亚市平均水平高出 60%。单元内已建成商务办公楼 6 栋，入驻企业员工达 2800 人，形成了 “白天热闹、夜晚繁华” 的活力型产业社区。

治理创新：党建引领下的服务效能革命

凤凰海岸单元的快速发展离不开治理模式的创新突破。单元创新性地将 “党建链” 贯穿 “产业链”，通过 “党员责任区”“党员服务岗” 等机制，实现项目建设与企业服务的精准对接。三亚湾壹号项目负责人评价道：“园区的党员干部总能第一时间了解企业的需求，提供及时有效的帮助，是助力项目加快推进的‘好帮手’和‘贴心人’”。这种 “党建 + 服务” 模式，使重点项目审批时间平均缩短 40%，企业满意度保持在 98% 以上。

针对邮轮游艇、文化艺术等特色产业的特殊需求，凤凰海岸单元率先试点 “产业专属服务专班” 机制。邮轮游艇专班由海事局退休专家、国际邮轮公司顾问等组成，为企业提供 “港口泊位预约、海关监管方案定制、旅客落地签协调” 全流程服务；文物艺术品交易专班则联合交易中心，提供 “保税仓储选址、国际拍卖备案、文物进出境鉴定” 专属服务，这种专业化服务使企业落地周期缩短 20%。

在市场化服务方面，凤凰海岸单元积极推进 “国际服务机构集聚区” 建设，目前已与普华永道、英国劳氏船级社等达成入驻意向，未来将引入国际商事服务、绿色认证、产业中介等三类专业机构，构建与国际接轨的专业服务体系。通过 “政府引导 + 企业运营” 模式，单元内的海南国际游艇交易有限公司已成为全国性的游艇交易数据平台，为产业发展提供数据支撑和交易保障。

未来展望：封关运作后的能级跃升

随着 2025 年海南自贸港封关运作进入倒计时，凤凰海岸单元正加速推进硬件设施完善与软件服务升级。中国海南国际文物艺术品交易中心和海南国际文化交流中心两个项目计划 2026 年竣工投用后，将使三亚成为辐射东南亚的文化艺术交流中心；三亚合联中央商务区项目建成后，将引入金融、法律等专业服务机构 20 余家，进一步完善产业生态。

在封关政策红利释放下，凤凰海岸单元有望在三个方面实现突破：一是国际邮轮航线数量实现翻番，依托 “国际游艇入境免担保” 等政策创新，力争 2026 年国际邮轮进出港突破 50 艘次；二是文物艺术品年交易额突破 50 亿元，成为全国重要的艺术品交易市场；三是离岸贸易规模突破 50 亿美元，建成海南自贸港重要的离岸贸易中心。

凤凰海岸单元的建设实践，印证了三亚中央商务区 “法定机构 + 市场化运作” 治理模式的有效性，也为自贸港重点园区开发建设提供了 “规划先行、产业引领、服务保障、党建赋能” 的可复制经验。随着各项功能的持续完善，该单元将真正成为 “展示自贸港建设成就的窗口、推动高质量发展的引擎、服务国家战略的支点”。