在三亚中央商务区 “一区四单元” 的协同发展格局中，东岸单元以 “总部商务 + 消费商圈” 的双核心定位，探索出一条 “生态筑基、产业赋能、空间融合、治理创新” 的立体产城融合发展路径。作为海南自贸港总部经济核心区和中央商务区先行区，东岸单元通过创新性地构建 “工作 - 消费 - 生态” 三维共同体，将 294.86 公顷的城市空间转化为自贸港高质量发展的活力载体。本文将从战略定位、空间规划、产业生态、项目实施和治理创新五个维度，解析东岸单元如何打造 “全球首个自贸港 4.0 版立体产城融合示范区”。

战略定位：从城市副中心到自贸港产城标杆的升级

东岸单元的战略定位历经了从 “城市更新片区” 到 “自贸港产城标杆” 的递进式升级。根据最新修编的《三亚中央商务区东岸单元片区控制性详细规划》，该单元北至荔枝沟路、东至落笔洞路、西至三亚东岸湿地公园、南至临春河北岸，总面积约 294.86 公顷，其中城镇开发边界 252.11 公顷，生态保护红线面积约 18.61 公顷。这一地理空间赋予了东岸单元 “山海相连、城绿交融” 的独特禀赋，使其在三亚 CBD 的功能分工中承担起 “总部经济集聚高地、国际消费中心载体、产城融合示范窗口” 的三重使命。

与月川单元的 “金融商贸核心” 和凤凰海岸单元的 “自贸服务枢纽” 不同，东岸单元的定位创新体现在三个维度：在产业维度，聚焦 “全球贸易、国际消费” 两大方向，重点发展总部经济、现代商贸和文旅消费产业；在空间维度，打破传统商务区的单一功能布局，构建 “生产、生活、生态” 三生融合的立体空间；在发展维度，率先实践自贸港 4.0 版产城融合理念，通过数字化手段实现空间效率与生态价值的最大化。这种定位既呼应了《海南自由贸易港三亚中央商务区条例》中关于构建 “现代服务业创新发展试验区” 的要求，又结合自身资源禀赋形成了差异化发展路径。

从发展阶段看，东岸单元目前处于 “全面建设与产业导入并行期”：2020-2022 年完成规划修编与土地整理，2023-2025 年重点推进基础设施和标杆项目建设，2026 年后将进入 “功能完善与能级提升期”。截至 2025 年初，单元内已完成 85% 的土地平整工作，首批总部楼宇和商业设施陆续建成投用，为封关运作后的产业集聚奠定了基础。

空间规划：“一芯四廊多组团” 的生态优先布局

东岸单元在空间规划上创新性地采用 “一芯、四廊、多组团” 的总体结构，实现了生态保护与开发建设的有机平衡。这一布局不同于月川单元的 “轴线带节点” 模式，更强调生态空间的核心引领作用，将三亚中央公园作为城市绿芯，通过四条山水绿廊串联起多个功能组团，形成 “环绿活力圈” 的空间形态。这种规划理念使得东岸单元在开发强度提升的同时，保持了 40% 以上的绿化覆盖率，实现了 “在公园里建城市” 的发展愿景。

“一芯” 即总面积约 18.75 万平方米的三亚中央公园，不仅承担生态调节功能，更通过体育公园、水域景观等设施建设成为市民游客共享的公共空间。该公园采用 “政府投资 + 企业续建” 的共建模式，由土地竞得人承担后续建设费用，既减轻了财政压力，又确保了公共设施的高品质建设。“四廊” 则是延续现有水绿脉络打造的十字山海绿廊，包括迎宾路绿道连通道等生态廊道，实现了山、河、城的景观连通。

“多组团” 布局体现了功能混合的规划思想，包括总部办公组团、综合办公组团、文化旅游组团、国际生活组团和水岸雅居组团五大类型。这种组团式布局打破了传统工业区与居住区的严格界限，使每个组团都形成 “办公 + 消费 + 居住” 的小型生态圈。如总部办公组团内配套建设人才公寓和社区商业，文化旅游组团融合商业街区与文旅设施，国际生活组团则平衡居住功能与公共服务配套，实现了 “15 分钟生活圈” 的规划目标。

在交通组织上，东岸单元规划建设 “立体慢行系统”，包括 360° 环绕式立体连廊、空中步道和地面绿道网络，将各个组团和公共空间有机连接。这种设计不仅提升了空间的可达性，更创造了独特的消费场景和办公体验，体现了 “垂直城市” 的规划创新。

产业生态：“总部集群 + 消费场景” 的共生发展模式

东岸单元围绕 “总部商务 + 消费商圈” 的双核心功能，构建了特色鲜明的产业生态体系，形成了 “总部引领、商贸支撑、文旅赋能” 的产业发展格局。与凤凰海岸单元的 “特色产业全链条” 模式不同，东岸单元更注重产业间的协同效应，通过总部经济与消费场景的深度融合，创造高附加值的产业生态。

总部经济集群效应初步显现。依托三亚 CBD 的政策优势，东岸单元重点吸引跨国公司区域总部、国内大型企业南方总部及自贸港特色产业总部。旅文・三亚总部港作为单元内首个标杆项目，北区建设约 20000 平方米 BLOCK 街区，南区规划 149 米天际综合体，已吸引多家文旅、商贸类企业总部入驻。这些总部企业不仅带来了税收和就业，更通过产业链上下游整合，带动了专业服务、会展策划等配套产业发展。单元内已建成 5A 级写字楼宇总面积超 30 万平方米，预计全部投用后将集聚各类总部企业 50 余家，创造就业岗位 1.2 万个。

国际消费商圈建设提速。东岸单元通过创新消费场景设计，打造 “全天候一站式吃住娱游购消费中心”。旅文・三亚总部港创新采用 360° 环绕式立体连廊和多首层设计，使商铺间户户连通，最大化汇聚消费人流。这种空间设计有效提升了商业坪效，吸引了高端零售、特色餐饮、文化体验等业态入驻。同时，单元内规划建设的国际品牌旗舰店、免税商品体验中心等设施，将与三亚国际免税城形成互补，共同打造 “三亚消费金三角”。

文旅消费融合创新成为亮点。东岸单元利用生态资源优势，开发了一系列文旅融合产品。中央公园内规划建设文化演艺广场、露天剧场等设施，定期举办国际文化节、艺术展览等活动；沿临春河岸打造的滨水文旅街区，融合了黎族苗族文化元素与现代消费场景，成为夜间经济新地标。这种 “商务 + 文旅” 的融合模式，使东岸单元在工作日承载总部办公功能，周末和节假日则转型为文旅消费目的地，实现了空间利用效率的最大化。

为支撑产业发展，东岸单元还构建了完善的配套服务体系。在政策支持方面，享受三亚 CBD 关于总部企业的税收优惠、办公用房补贴等政策；在人才服务方面，建设国际人才社区，提供子女教育、医疗保健等 “一站式” 服务；在资源对接方面，定期举办 “总部企业沙龙”，促进企业间合作交流。这些措施共同构成了东岸单元产业生态的 “成长沃土”。

项目实施：“市场化开发 + 公共配套” 的协同推进机制

东岸单元在项目实施过程中，创新性地采用 “市场化开发与公共配套协同推进” 的机制，通过土地出让捆绑公共设施建设、引入社会资本参与开发等方式，实现了开发效率与公共利益的平衡。这种模式既不同于政府主导的传统开发模式，也有别于完全市场化的商业开发，形成了独具特色的 “东岸开发模式”。

土地出让创新是这一模式的核心。2024 年 10 月挂牌出让的东岸单元 DA02-19-02 地块，不仅设定了不低于 500 万元 / 亩的投资强度要求，还明确竞得人需配建 12 班幼儿园、交通场站、体育公园等公共设施，总配建金额不低于 1.8 亿元。这种 “土地出让 + 公共配套” 的捆绑模式，确保了开发收益反哺公共服务，避免了商业化开发中常见的 “重利润轻配套” 问题。同时，该地块要求商品住宅实行现房销售，符合海南省房地产调控政策，体现了 “稳地价、稳房价、稳预期” 的调控目标。

建设标准体现了高质量发展要求。东岸单元所有项目均需符合绿色建筑、装配式建筑等标准，DA02-19-02 地块明确要求在设计全过程使用 BIM 技术，鼓励在建设运营全周期采用人工智能、大数据等智慧技术。旅文・三亚总部港项目则设定了智慧化管理系统标准，旨在打造三亚智慧品质标杆项目。这些高标准建设要求，确保了东岸单元的开发品质，为后续产业导入和价值提升奠定了基础。

政企合作模式多样化。在体育公园等公共设施建设中，采用 “政府投资前期、企业续建后期” 的共建模式，由三亚中央商务区管理局牵头对已施工内容及金额进行第三方审核确认。这种模式既发挥了政府在前期规划和基础投入中的主导作用，又利用了企业在后期运营中的效率优势。在产业导入方面，政府通过制定产业准入目录、提供政策支持等方式引导产业方向，企业则根据市场需求自主决策经营内容，形成了 “政府引导、企业主导、市场运作” 的良性互动机制。

项目推进实行 “滚动开发” 策略。东岸单元按照 “基础设施先行、重点项目引领、配套设施跟进” 的顺序分阶段推进开发建设：第一阶段（2023-2024 年）重点建设中央公园、主次干道等基础设施；第二阶段（2024-2025 年）推进旅文・三亚总部港等标杆项目建设；第三阶段（2025-2026 年）完善商业配套和公共服务设施。这种循序渐进的开发策略，降低了投资风险，提高了资源配置效率。

治理创新：“规划刚性 + 数字赋能” 的现代化治理体系

东岸单元在治理模式上，构建了 “规划刚性约束 + 数字化精准赋能” 的现代化治理体系，既确保了规划蓝图的有效实施，又提升了服务效率和治理效能。这种治理模式吸收了月川单元楼宇党建的经验，又结合自身特点创新了治理手段，形成了独具特色的 “东岸治理方案”。

规划实施的刚性机制是治理创新的基础。东岸单元通过控制性详细规划修编，明确了各地块的用地性质、开发强度、配套要求等核心指标，为开发建设提供了刚性约束。在土地出让过程中，将规划要求转化为具体的开发建设条件，如 DA02-19-02 地块明确规定了住宅与餐饮用地的比例、配建设施的位置和标准等。同时，建立了规划实施的动态监测机制，由三亚中央商务区管理局定期评估规划实施情况，确保开发建设不偏离既定目标。

数字化治理手段提升了服务效能。东岸单元依托三亚 CBD “数智调度平台”，建立了覆盖土地出让、项目建设、企业服务等全流程的数字化管理系统。在项目建设阶段，通过 BIM 技术实现建筑信息的全程可视化管理；在企业服务方面，搭建了线上服务平台，提供政策咨询、事项办理等 “不见面” 服务。这种数字化治理模式，使项目审批时间缩短 30% 以上，企业诉求响应时间控制在 24 小时内。

市场化治理机制激发了主体活力。东岸单元借鉴月川单元楼事会的经验，在已建成的总部楼宇中试点 “楼宇自治联盟”，由入驻企业共同参与楼宇管理和服务优化。旅文・三亚总部港项目则通过引入高水平物业服务企业，建立了市场化的运营管理机制。这些做法充分发挥了市场主体在治理中的积极作用，形成了 “政府治理 + 市场治理 + 社会治理” 的多元协同格局。

政策创新为治理提供了制度保障。东岸单元全面落实《海南自由贸易港三亚中央商务区条例》，在产业准入、土地利用、财税支持等方面享受省级专项政策支持。针对总部经济和国际消费的特色需求，单元还制定了专项政策包，包括总部企业认定标准、国际品牌引进扶持办法等，为产业发展提供精准政策供给。这种 “省级条例 + 市级政策 + 单元细则” 的政策体系，确保了治理有章可循、有规可依。

未来展望：封关运作下的产城融合能级跃升

随着 2025 年海南自贸港封关运作进入倒计时，东岸单元正加速推进功能完善和品质提升，计划在未来三年实现从 “物理空间成型” 到 “产业生态成熟” 的跨越，成为展示自贸港产城融合发展的核心窗口。

在总部经济能级提升方面，东岸单元将依托封关后 “一线放开、二线管住” 的政策优势，重点吸引东南亚地区跨国公司区域总部入驻，力争 2026 年总部企业数量突破 80 家，形成 “跨国公司区域总部集聚区”。同时，规划建设 “自贸港总部经济服务中心”，提供跨境结算、法律税务等专业服务，打造与国际接轨的营商环境。

国际消费中心功能将进一步强化。东岸单元计划 2026 年全面建成国际滨水商业文化步行街，引入国际品牌旗舰店 30 家以上，实现年客流量突破 800 万人次。结合海南离岛免税政策升级，在单元内试点 “即买即提” 等新型消费模式，打造 “三亚国际消费新地标”。中央公园将引入大型文化演艺项目，形成 “白天商务办公、夜晚文化消费” 的全时段活力经济模式。

空间品质将实现跃升。东岸单元将继续完善立体慢行系统，建设空中连廊 3 公里、滨水绿道 5 公里，实现各组团间的无缝连接。体育公园、文化广场等公共空间将引入智慧化管理系统，提升市民游客的体验感。同时，推进建筑立面改造和夜景亮化工程，打造具有国际辨识度的城市天际线。

治理模式将更加智能化。东岸单元计划建设 “数字孪生平台”，实现城市规划、建设、运营的全程数字化模拟和管理。扩大 “楼宇自治联盟” 覆盖范围，建立企业需求与政府服务的智能匹配机制。针对封关后外籍人士增多的特点，在政务服务、生活配套等方面提供多语言服务，打造国际化生活社区。

东岸单元的建设实践，为自贸港产城融合发展提供了宝贵经验：坚持生态优先的开发理念，实现绿色发展与经济效益的统一；创新市场化开发机制，平衡商业利益与公共利益；构建多元化治理体系，提升服务效率和治理效能。随着这些经验的不断深化，东岸单元有望成为 “宜居宜业宜游” 的自贸港产城融合典范，为海南高质量发展注入强劲动力。