在三亚中央商务区 “一区四单元” 的差异化发展格局中，海螺单元（又称海罗单元）以 “国际商务总部公园 + 超享配套服务社区” 的双定位，成为城市更新与产城融合的特色实践区。这片曾经遍布城中村的区域，通过系统性的规划重构与项目实施，正逐步转型为兼具总部办公功能与高端生活配套的自贸港人居示范单元。本文将从战略定位落地、空间更新进展、产业培育基础、治理模式创新四个维度，解析海螺单元在城市更新与功能升级中的建设成效，揭示其 “民生保障与产业发展双轮驱动” 的独特发展路径。

战略定位：从城中村到产城融合社区的功能跃升

海螺单元的战略定位经历了从单纯 “城市更新片区” 到 “自贸港产城融合示范社区” 的递进式升级。根据三亚中央商务区整体规划，该单元北临迎宾路、南接凤凰岭公园，总面积约 151 亩，地处三亚城市发展主轴与生态资源带的交汇点，被赋予 “国际商务总部公园、国际人才社区、高端生活配套区” 三重功能使命。这一定位既区别于月川单元的金融商贸核心功能，也不同于东岸单元的总部经济集聚定位，形成了 “以人居配套为基础、以总部服务为特色” 的差异化发展路径。

在空间区位上，海螺单元占据三亚城市发展的黄金节点 —— 迎宾路作为城市主干道串联起三亚核心商圈与 CBD 板块，而单元周边环绕凤凰岭公园、临春岭公园等七大生态公园，构成 “城在园中、园在城中” 的独特禀赋。这种地理优势使其在规划中被赋予特殊使命：一方面承担城市更新重任，改善城中村面貌；另一方面为三亚 CBD 提供高品质居住配套和生活服务，解决总部经济发展中的 “职住平衡” 问题。

从发展阶段看，海螺单元目前处于 “城市更新攻坚期与产业培育起步期” 的叠加阶段：2020-2023 年完成规划修编与土地整理，解决 1500 余户居民的拆迁安置问题；2023-2025 年重点推进华润海罗城市更新等标杆项目建设，同步完善基础设施；预计 2026 年后进入 “功能完善与产业导入期”，实现总部办公与生活配套的全面融合。这一渐进式发展路径，确保了城市更新过程中民生保障与开发建设的平衡推进。

空间更新：城市界面重构与功能配套升级

海螺单元的建设成效最为显著地体现在空间形态的系统性重构上。通过 “政府主导规划 + 企业市场化开发” 的模式，单元内已完成 85% 的土地平整工作，昔日低矮民房遍布的城中村正逐步被现代化建筑群取代。华润海罗城市更新项目作为单元开发的核心载体，总用地面积约 151 亩，总计容建筑面积约 21 万平方米，分为四个功能地块：HLB-3-15 和 HLB-2-07 地块为普通商品住房，HLB-2-02 地块为安居房项目，HLB-2-03 地块为酒店项目，形成了多元业态的空间组合。

截至 2025 年 5 月，项目建设取得阶段性成果：商品住宅地块 HLB-3-15 已于 2024 年 7 月开工，累计完成 5898 万元固定资产投资，主体结构已封顶，正在进行二次结构和装饰装修施工；安居房项目同步推进，预计 2025 年底实现住宅地块竣工，办公地块主体结构封顶。这意味着海螺单元在解决拆迁居民安置问题的同时，将为三亚 CBD 新增一批高品质住宅和人才住房，有效缓解区域 “住房难” 问题。

基础设施配套同步升级是空间更新的另一亮点。单元内已建成 “两横一纵” 骨干路网，总长 3.2 公里，连接迎宾路与周边主要道路，路网密度达到 7.8 公里 / 平方公里。供水、供电、通信等配套设施随项目建设同步推进，110 千伏变电站供电半径覆盖整个单元，确保未来总部办公与生活用电需求。特别值得注意的是，单元规划保留并优化了 2.3 公里的生态廊道，将周边七大公园景观资源引入内部，打造 “步移景异” 的宜居环境。

产业培育：总部经济基础与区域价值提升

尽管海螺单元尚处于开发建设阶段，产业培育成效已初步显现。依托三亚 CBD 的政策优势和迎宾路传统高端住区的区位价值，单元内总部经济载体建设与区域价值提升形成良性互动。规划中的总部办公区虽未完全建成，但已吸引 3 家文旅企业和 2 家专业服务机构签订意向入驻协议，预计全部建成后将集聚各类总部企业 20 余家，创造就业岗位 3000 余个。

区域价值的提升成为产业培育的间接成效。海螺单元所在的迎宾路海罗片区被视为三亚未来发展的 “续集”，二手房市场价格稳定上升，跑赢三亚多数区域行情。这种价值提升源于多重因素：一是城市更新带来的环境改善，二是总部经济规划带来的发展预期，三是七大公园环绕的生态优势。华润观岚置地等项目的市场表现印证了这一趋势，其住宅产品凭借 “总部社区 + 生态资源” 的复合优势，成为三亚市区少有的 “敢涨价” 楼盘。

为支撑未来产业发展，海螺单元规划了完善的配套服务体系。国际人才社区将提供多语种服务中心、跨境医疗咨询等国际化配套；总部办公区配套建设 8000 平方米的会议中心和展示中心，满足企业商务需求；社区商业将引入高端零售、特色餐饮等业态，形成 “10 分钟生活圈”。这些配套虽处于规划或建设阶段，但已为产业导入奠定基础框架。

治理创新：政企协同开发与民生保障机制

海螺单元在建设过程中探索形成了 “政府引导、企业主导、居民参与” 的三元治理模式，为城市更新项目提供了可复制的治理经验。这种模式在华润海罗项目中得到充分体现：三亚海罗第壹城市更新开发建设有限公司作为华润集团和市城投集团的合资企业，负责具体开发建设；政府部门则保留规划审批、质量监管和公共利益维护的职责；通过成立居民监督委员会，确保拆迁安置等重大事项的公开透明。

安居房建设中的治理创新尤为突出。海螺单元将安居房项目（HLB-2-02 地块）作为民生保障的核心载体，严格执行海南省 “现房销售” 政策，避免期房交易风险。项目规划建设安居房 800 套，户型以 80-100 平方米的三居室为主，销售价格控制在市场价的 70% 左右，优先保障单元内拆迁居民和三亚 CBD 就业人员的住房需求。这种 “开发配建 + 价格管控” 的机制，在商业化开发中嵌入民生保障功能，实现了 “住有所居” 与 “开发可持续” 的平衡。

数字化治理手段提升了建设效率。海螺单元依托三亚 CBD “数智调度平台”，建立了项目建设全流程管理系统，对工程进度、质量安全、投资完成情况进行实时监测。通过 BIM 技术应用，华润海罗项目实现了建筑信息的可视化管理，将传统需要 48 个月的建设周期压缩至 36 个月，为同类城市更新项目提供了效率提升的范例。

未来展望：封关背景下的功能完善路径

随着 2025 年海南自贸港封关运作进入倒计时，海螺单元正加速谋划功能提升，计划在未来三年重点突破三个方向：一是加快总部办公载体建设，2026 年前完成 5 万平方米写字楼宇建设，重点吸引东南亚中小企业区域总部入驻；二是完善国际化配套，引入国际学校分校和跨境医疗中心，满足外籍人才生活需求；三是优化生态空间，建设 1.5 公里滨水绿道，串联周边公园资源，打造 “自贸港生态办公示范区”。

在产业导入方面，海螺单元将重点发展与三亚 CBD 主产业相配套的专业服务，包括商务咨询、法律会计、人力资源等业态，形成与月川金融产业、东岸消费商圈的功能互补。计划 2026 年引入专业服务机构 15 家以上，实现年营收超 5 亿元，成为三亚现代服务业的重要补充。

空间品质提升将是另一重点。单元计划建设 2 公里空中连廊，连接各功能地块和周边公园；在商业配套中引入 “即买即提” 免税体验店，对接海南离岛免税政策升级；通过建筑立面改造和夜景亮化工程，打造迎宾路沿线的 “城市天际线亮点”。这些措施将进一步提升海螺单元的空间价值和品牌辨识度。

海螺单元的建设实践为自贸港城市更新提供了三点启示：坚持 “民生为本”，在开发中优先保障居民安置需求；注重 “产城融合”，平衡居住功能与产业发展；创新 “政企协同”，发挥市场机制在资源配置中的决定性作用。随着这些经验的深化，海螺单元有望在 2026 年后全面展现 “国际商务总部公园” 的功能价值，成为三亚 CBD 产城融合发展的宜居宜业典范。