一、研究背景与意义

三亚中央商务区作为海南自由贸易港 13 个重点园区之一，是三亚市发展总部经济的核心载体。自 2020 年设立以来，三亚中央商务

区聚焦 "总部经济、金融服务、现代商贸、邮轮游艇" 四大主导产业，取得了一定成效。截至 2025 年 8 月底，园区累计注册企业达 887

2 家，其中包括 115 家三类 500 强企业。然而，在发展过程中，三亚中央商务区仍面临诸多制约因素，特别是在总部经济发展方面存在的问题亟待解决。

本研究报告基于最新调研数据，深入分析三亚中央商务区总部经济发展面临的主要问题，并提出针对性的解决方案，旨在为三亚中央商务区实现高质量发展提供决策参考，助力海南自由贸易港建设。

二、三亚中央商务区发展概况

2.1 区域规划与发展定位

三亚中央商务区位于三亚主城区核心区域，规划面积约 12 平方公里，包括凤凰海岸、月川、东岸、海罗四个片区。作为海南自由贸易港重点园区，其战略定位是打造 "自贸港现代服务业高质量发展引领区"，重点发展总部经济、金融服务、现代商贸、邮轮游艇四大主导产业，辅以专业服务与休闲文化产业。

2025 年，三亚中央商务区发布高质量发展(7)行动方案，明确以 "1263" 工作主线，统筹推进 48 项重点任务，确保实现规模效益、外向经济、产业集聚、营商环境、智慧建设等有力提级跃升。

2.2 经济发展现状

截至 2025 年上半年，三亚中央商务区经济发展态势良好，主要经济指标呈现较快增长：

1. 产业规模持续扩大：2024 年，园区货物进出口同比增长 68%，服务进出口增长 58%，实际利用外资增长 32%，占全市比重(25)分别达 42%、35% 和 81%。

2. 企业集聚效应明显：园区累计注册企业 8872 家，其中总部企业 28 家、世界 500 强企业(9)97 家、外资企业 277 家。

3. 重点项目建设加速：2025 年共有 32 个重点项目，计划全年固定资产投资增长 8.5%，一季度(43)计划投资额完成 4000 万元。

4. 特色产业快速发展：QFLP (合格境外有限合伙人) 规模突破 70 亿美元，持续领跑全省且(7)占据半壁江山；游艇产业链上下游企业超 100 家。

然而，与国内其他先进中央商务区相比，三亚中央商务区在产业规模、企业能级、创新能力等方面仍存在较大差距，特别是在总部经济发展方面面临诸多制约因素。

三、三亚中央商务区总部经济发展存在的主要问题

3.1 营商环境仍需优化

尽管三亚中央商务区在营商环境建设方面取得了一定成效，但仍存在以下问题：

3.1.1 法规制度体系不完善

1. 核心法规尚未出台：《三亚中央商务区条例》尚未列入省人大常委会立法计划，一定程度制约了园区发展的法律保障。虽然 2023 年 9 月 19 日海南省第七届人民代表大会常务委员会第六次会议通过了《海南自由贸易港三亚中央商务区条例》，并于 202(12)3 年 10 月 1 日起施行，但该条例在具体实施过程中仍存在一些不足。

2. 配套政策落实不到位：部分政策在执行过程中存在 "一刀切" 现象，如装配式建筑等有关政策的执行增加了企业的建设资金和时间成本，影响项目进度。

3. 制度创新不足：与国内先进园区相比，三亚中央商务区在制度创新方面仍有差距，特别是在跨境贸易、投融资便利化等方面的创新举措不足。

3.1.2 行政审批效率有待提高

1. 审批流程复杂：企业反映部分审批事项流程复杂、耗时较长，特别是涉及多个部门的审批事项。

2. 服务标准化程度不高：政务服务标准尚未完全统一，不同部门之间的协作机制不够完善，影响了企业办事效率。

3. "信用 + 审批" 模式推广不足：虽然已推出 "信用 + 审批" 模式，但在实际应用中覆盖面有限，未能充分发挥信用体系在优化审批流程中的作用。

3.1.3 历史遗留问题影响发展

1. 凤凰岛环保问题：凤凰岛存在环保历史遗留问题，导致联检楼、大剧院等重点工程无法落地建设。

2. 项目建设进度滞后：部分已签约项目因各种原因未能按计划推进，影响了园区形象和招商引资效果。

3. 产权纠纷问题：少数地块存在产权纠纷，影响了土地出让和项目建设进度。

3.2 空间资源约束明显

3.2.1 办公场地严重短缺

1. 现有办公空间不足：受征地拆迁进展和项目建设周期影响，中央商务区引进企业缺少入驻和实体办公地点，影响招商工作推进。

2. 楼宇品质参差不齐：现有商务楼宇品质良莠不齐，高端写字楼供给不足，难以满足总部企业对办公环境的要求。

3. 产业空间布局分散：园区内产业空间布局较为分散，不利于形成产业集群效应和共享服务体系。

3.2.2 土地资源紧张

1. 征地拆迁难度大：凤凰海岸单元旧城更新出地率低，每亩征地拆迁成本高达 3000 万元，招商引资难度大；海罗单元剩余征拆面积 1268 亩因农村土地制度三项试点工作暂停，严重影响园区建设进度。

2. 土地成本高企：三亚中央商务区土地价格持续上涨，2025 年 8 月保利发展以综合成本 23.46 亿 (含地价 11.34 亿，配建成本 12.12 亿) 拿下月川单元约 106 亩地块，楼面价约为 1.48 万 /㎡，高昂的土地成本增加了企业入驻门槛。

3. 存量土地盘活不足：园区内存量土地和低效用地盘活利用不足，土地资源利用效率有待提高。

3.2.3 基础设施配套不完善

1. 交通配套不足：园区内部及周边交通网络不够完善，特别是公共交通覆盖率低，影响了员工通勤和客户往来。

2. 公共服务设施短缺：医疗、教育、文化等公共服务设施不足，难以满足总部企业员工的生活需求。

3. 产城融合度不高：中央商务区产城融合度不高，居民生活成本较高，难以满足高层次人才对高水平生活服务的需求。

3.3 产业发展质量有待提升

3.3.1 产业结构不够优化

1. 主导产业集聚度不够：总部经济、金融服务、现代商贸、邮轮游艇四大主导产业的集聚度不够，产业链上下游配套不足。

2. 高端产业比重低：高技术、高附加值产业比重较低，传统服务业仍占较大比例，产业结构有待升级。

3. 国际游艇港规划不合理：中央商务区的国际游艇港园区范围仅包含陆地范围，未含海域，对游艇港陆海产业、设施的一体规划和联动开发产生较大影响。

3.3.2 总部企业能级不高

1. 总部层级偏低：入驻的总部企业中，区域总部和职能总部居多，综合性总部较少，总部层级有待提高。

2. 企业规模偏小：多数总部企业规模不大，对地方经济的带动作用有限。

3. 跨国公司总部少：跨国公司地区总部或功能性总部较少，国际化水平有待提升。

3.3.3 产业协同效应不足

1. 产业关联度低：不同产业之间的关联度低，协同效应不明显，难以形成完整的产业生态系统。

2. 创新平台不足：产业创新平台和公共服务平台建设滞后，不利于企业创新发展。

3. 产学研合作不够：与高校、科研机构的合作不够深入，科技成果转化机制不完善。

3.4 资金缺口问题突出

3.4.1 建设资金缺口大

1. 征拆资金缺口：中央商务区东岸单元剩余征拆面积 56 亩，资金缺口 5.5 亿元；月川单元剩余征拆面积 381 亩，资金缺口约 10.5 亿元（不含月川老干区征拆）；凤凰海岸单元剩余征拆面积 310 亩，资金缺口约 22.22 亿元。

2. 基础设施建设资金不足：园区基础设施建设需要大量资金投入，现有资金来源难以满足建设需求。

3. 公共服务设施建设资金短缺：医疗、教育、文化等公共服务设施建设资金不足，影响园区综合配套能力。

3.4.2 融资渠道有限

1. 财政资金压力大：三亚市财政收入有限，对中央商务区的资金支持能力有限。

2. 社会资本参与度不高：社会资本参与园区建设的积极性不高，PPP 等模式应用不足。

3. 金融创新不足：在创新融资模式、拓宽融资渠道方面的探索不足，如产业基金、REITs 等新型融资工具应用有限。

3.4.3 资金使用效率不高

1. 资金拨付不及时：部分项目资金拨付不及时，影响了项目建设进度。

2. 资金使用监管不严：资金使用监管机制不完善，存在资金闲置和浪费现象。

3. 投资回报周期长：部分基础设施和公共服务项目投资回报周期长，资金回收困难。

3.5 政策支持体系不完善

3.5.1 政策优惠兑现存在障碍

1. 政策优惠兑现有 "隐形门槛"：部分符合海南自贸港政策优惠条件的企业和个人，在兑现时遇到附加条件限制，如部分高端紧缺人才因社保系统问题无法享受个人所得税优惠，部分符合实质性运营的鼓励类产业企业因员工人数少等原因不能享受企业所得税优惠。

2. 兑现流程复杂：政策优惠兑现流程复杂，涉及多个部门，耗时较长，影响了企业享受政策红利的积极性。

3. 政策执行标准不统一：不同部门对政策的理解和执行标准不一致，导致企业在享受政策优惠时面临不确定性。

3.5.2 政策覆盖范围有 "盲区"

1. 部分企业无法享受优惠：部分企业经营类别属于《海南自由贸易港鼓励类产业目录》，但由于是外资企业，不能享受相关税收优惠政策，且政策更新速度滞后于产业发展速度，影响企业经营。

2. 新兴产业支持不足：对数字经济、文化创意等新兴产业的支持政策不够完善，难以满足新兴产业发展需求。

3. 中小企业支持力度不够：针对中小企业的扶持政策不够系统，支持力度有待加强。

3.5.3 政策协同性不足

1. 市区政策衔接不畅：三亚市与省级政策之间存在衔接不畅的问题，影响了政策的整体效果。

2. 产业政策协同不足：不同产业政策之间缺乏协同，难以形成政策合力。

3. 政策稳定性和连续性不够：部分政策调整频繁，缺乏稳定性和连续性，影响了企业长期发展预期。

3.6 人才储备及配套不足

3.6.1 本地人才供给不足

1. 人才总量不足：海南本地人才储备少，本地高校提供的人才难以满足园区发展需要，企业用人需从省外招聘，加大用工成本。

2. 高端人才短缺：金融、航运、贸易等领域的高端人才严重短缺，制约了总部经济的高质量发展。

3. 国际化人才不足：熟悉国际规则、具备跨文化沟通能力的国际化人才不足，影响了园区国际化发展进程。

3.6.2 人才配套服务不完善

1. 住房保障不足：人才住房供给不足，租金和房价较高，增加了人才生活成本。

2. 子女教育问题：优质教育资源不足，特别是国际学校和双语学校供给不足，影响了高层次人才的引进。

3. 医疗服务水平有待提高：高端医疗服务供给不足，难以满足高层次人才对医疗服务的需求。

3.6.3 人才政策吸引力有限

1. 政策吸引力不足：与国内其他自贸试验区相比，三亚中央商务区的人才政策吸引力有限，特别是在税收优惠、创业支持等方面。

2. 政策落实不到位：部分人才政策在落实过程中存在 "最后一公里" 问题，影响了政策效果。

3. 人才服务体系不完善：人才服务体系不够完善，特别是对外籍人才的服务保障水平有待提高。

四、三亚中央商务区总部经济发展的制约因素分析

4.1 外部环境因素

4.1.1 区域竞争压力增大

1. 周边区域竞争加剧：随着粤港澳大湾区、北部湾城市群等区域发展战略的深入实施，三亚面临来自周边区域的竞争压力增大。

2. 国内同类园区发展迅速：上海陆家嘴、深圳前海、广州天河等国内先进中央商务区发展迅速，在政策、人才、资金等方面的优势明显，对三亚中央商务区形成了较大竞争压力。

3. 国际经济环境不确定性：全球经济复苏乏力，贸易保护主义抬头，国际经济环境不确定性增加，影响了三亚中央商务区的外向型经济发展。

4.1.2 自贸港政策红利释放不均

1. 政策落地效果参差不齐：海南自由贸易港政策体系虽已基本建立，但在实际落地过程中，不同政策的实施效果存在较大差异。

2. 政策红利分布不均：自贸港政策红利在不同区域、不同产业之间的分布不均，三亚中央商务区未能充分享受政策红利。

3. 政策预期不稳定：部分政策调整频繁，缺乏稳定性和连续性，影响了企业长期发展预期。

4.1.3 基础设施支撑能力不足

1. 交通基础设施不足：三亚的航空、港口、铁路等交通基础设施与国内一线城市相比仍有较大差距，影响了人员和物资的流动效率。

2. 信息基础设施建设滞后：5G 网络、数据中心等新型基础设施建设滞后，影响了数字经济发展。

3. 能源保障能力有限：电力、供水等能源保障能力有限，制约了园区大规模发展。

4.2 内部机制因素

4.2.1 管理体制机制不畅

1. 管理权限有限：三亚中央商务区管理机构的管理权限有限，在土地、规划、财政等方面的自主权不足，影响了园区发展的灵活性和效率。

2. 协调机制不完善：园区与市区各部门之间的协调机制不完善，存在多头管理、权责不清等问题。

3. 市场化运作机制不足：园区开发运营的市场化程度不高，未能充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。

4.2.2 规划引领作用不强

1. 规划前瞻性不足：园区规划的前瞻性和系统性不足，未能充分考虑未来发展需求。

2. 规划实施刚性不够：规划实施过程中存在随意调整的现象，规划的刚性约束作用未能充分发挥。

3. 多规协同不足：园区规划与城市总体规划、土地利用规划等多规之间的协同不足，影响了规划的实施效果。

4.2.3 创新驱动能力不足

1. 创新平台建设滞后：科技创新平台、产业创新中心等创新载体建设滞后，创新资源集聚不足。

2. 产学研合作不深入：与高校、科研机构的合作不够深入，科技成果转化机制不完善。

3. 创新生态不完善：创新创业氛围不浓，知识产权保护不力，创新生态系统不完善。

4.3 市场主体因素

4.3.1 企业主体实力不强

1. 龙头企业缺乏：园区内缺乏具有较强影响力和带动力的龙头企业，难以形成产业集群效应。

2. 企业创新能力不足：多数企业创新意识和创新能力不足，核心技术和自主品牌缺乏。

3. 国际化程度不高：企业的国际化经营能力和水平不高，参与国际竞争的能力有限。

4.3.2 产业链条不完整

1. 产业链上下游配套不足：主导产业的上下游配套企业不足，产业链条不完整，影响了产业集群的形成。

2. 生产性服务业发展滞后：研发设计、检验检测、法律咨询、会计审计等生产性服务业发展滞后，难以满足总部企业的需求。

3. 产业协同效应不明显：不同产业之间的协同效应不明显，难以形成完整的产业生态系统。

4.3.3 市场主体活力不足

1. 国有企业活力不足：园区内国有企业的市场活力和创新动力不足，对市场变化的反应不够灵敏。

2. 民营企业发展受限：民营企业在市场准入、融资支持等方面仍面临一定限制，发展空间有限。

3. 外资企业参与度不高：外资企业在园区内的投资规模和业务范围有限，未能充分发挥外资企业的示范带动作用。

五、三亚中央商务区总部经济发展的对策建议

5.1 优化营商环境，提升服务效能

5.1.1 完善法规政策体系

1. 加快推动《三亚中央商务区条例》立法进程：积极推动《三亚中央商务区条例》列入省人大常委会立法计划，明确园区管理体制、权责范围、发展目标等，为园区发展提供法律保障。

2. 健全配套政策体系：围绕总部经济发展需求，制定出台更加系统、完善的配套政策，形成政策合力。

3. 强化政策协同性：加强市区政策协同，确保各项政策在执行过程中协调一致，避免政策冲突和 "碎片化"。

5.1.2 深化行政审批制度改革

1. 推行 "极简审批" 模式：全面推行 "极简审批" 模式，进一步简化审批流程，减少审批环节，提高审批效率。

2. 建立 "一站式" 服务平台：整合各部门审批服务事项，建立 "一站式" 服务平台，实现 "一窗受理、集成服务"。

3. 推广 "信用 + 审批" 模式：扩大 "信用 + 审批" 模式应用范围，对信用良好的企业实行 "容缺受理"、"告知承诺" 等便利措施。

5.1.3 优化企业服务机制

1. 建立重点企业包联制度：建立园区领导班子成员包联重点企业制度，及时协调解决企业发展中的困难和问题。

2. 完善企业诉求响应机制：依托 12345 政务服务热线，建立企业诉求 "一线应答" 机制，确保企业诉求得到及时响应和解决。

3. 打造 "四园区一队伍" 服务体系：打造 " 无费园区、(9)极简园区、信用园区、智慧园区 "服务体系，并组建"CBD 企业服务专业化队伍 "，为企业提供全方位、专业化服务。

5.2 优化空间布局，破解资源约束

5.2.1 优化园区空间布局

1. 科学规划产业空间：根据不同产业特点和发展需求，科学规划产业空间布局，形成功能分区明确、产业集聚度高的空间格局。

2. 推进产城融合发展：加强产业空间与生活空间的有机融合，提高土地利用效率，增强园区的综合服务功能。

3. 打造标志性区域：集中资源打造凤凰海岸、月川等标志性区域，提升园区形象和吸引力。

5.2.2 加快土地资源开发利用

1. 加快征地拆迁进度：成立专门工作组，加快凤凰海岸、海罗等重点区域的征地拆迁进度，确保项目建设用地需求。

2. 优化土地出让方式：创新土地出让方式，采取弹性年期出让、租让结合等方式，降低企业用地成本。

3. 盘活存量土地资源：加大存量土地和低效用地盘活力度，提高土地利用效率。

5.2.3 加强基础设施建设

1. 加快交通基础设施建设：加快园区内部及周边道路、公共交通等基础设施建设，提高交通便利性。

2. 完善公共服务设施：加快医疗、教育、文化等公共服务设施建设，提高园区综合配套能力。

3. 推进智慧园区建设：加快 5G 网络、数据中心等新型基础设施建设，打造智慧园区，提高园区管理和服务水平。

5.3 培育壮大产业集群，提升产业竞争力

5.3.1 培育壮大主导产业

1. 做强总部经济：加大总部企业引进和培育力度，重点引进跨国公司区域总部、国内大型企业总部和功能性总部。

2. 提升金融服务业：加快发展跨境金融、财富管理、绿色金融等特色金融产业，提高金融服务实体经济的能力。

3. 壮大现代商贸业：推动传统商贸业转型升级，加快发展跨境电商、数字贸易等新型贸易业态，打造区域性商贸中心。

4. 发展邮轮游艇产业：加快推进国际邮轮港建设，培育壮大游艇产业链，打造国际一流的邮轮游艇产业集聚区。

5.3.2 完善产业链条

1. 加强产业链上下游配套：围绕主导产业，引进和培育上下游配套企业，完善产业链条，形成产业集群。

2. 发展生产性服务业：加快发展研发设计、检验检测、法律咨询、会计审计等生产性服务业，提高产业配套能力。

3. 推动产业融合发展：推动一二三产业融合发展，促进传统产业与新兴产业融合发展，培育新的经济增长点。

5.3.3 提升产业创新能力

1. 建设创新平台：建设一批重点实验室、工程技术研究中心、产业创新中心等创新平台，提升产业创新能力。

2. 推动产学研合作：加强与高校、科研机构的合作，推动产学研深度融合，促进科技成果转化。

3. 培育创新型企业：加大对创新型企业的支持力度，培育一批具有核心技术和自主品牌的创新型企业。

5.4 拓宽融资渠道，破解资金瓶颈

5.4.1 创新融资模式

1. 设立产业投资基金：设立三亚中央商务区产业投资基金，吸引社会资本参与园区建设。

2. 推进 PPP 模式：加大 PPP 模式应用力度，吸引社会资本参与园区基础设施和公共服务设施建设。

3. 探索 REITs 试点：积极探索基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 试点，盘活存量资产，拓宽融资渠道。

5.4.2 拓宽融资渠道

1. 加大金融机构合作：加强与银行、证券、保险等金融机构的合作，争取更多信贷支持。

2. 推动企业上市融资：鼓励和支持园区企业通过多层次资本市场上市融资，提高直接融资比重。

3. 利用自贸港政策优势：充分利用海南自由贸易港政策优势，吸引境外资金参与园区建设。

5.4.3 提高资金使用效率

1. 优化资金分配机制：建立科学合理的资金分配机制，确保资金投向重点领域和关键环节。

2. 加强资金使用监管：建立健全资金使用监管机制，确保资金安全、高效使用。

3. 完善绩效评价体系：建立健全资金使用绩效评价体系，提高资金使用效益。

5.5 完善政策体系，增强政策吸引力

5.5.1 完善政策支持体系

1. 制定总部经济专项政策：制定《三亚中央商务区总部经济高质量发展政策》，从落户奖励、经营贡献奖励、办公用房补贴等方面给予支持。

2. 优化产业支持政策：根据不同产业特点，制定差异化的产业支持政策，提高政策精准度。

3. 完善人才政策体系：完善人才引进、培养、使用、激励等方面的政策体系，增强人才政策吸引力。

5.5.2 提高政策兑现效率

1. 简化政策兑现流程：简化政策兑现流程，减少审批环节，提高政策兑现效率。

2. 建立政策兑现跟踪机制：建立政策兑现跟踪机制，确保政策红利及时、足额兑现到位。

3. 加强政策宣传解读：加强政策宣传解读，提高企业对政策的知晓度和理解度。

5.5.3 加强政策协同联动

1. 加强市区政策协同：加强三亚市与园区政策的协同联动，形成政策合力。

2. 促进产业政策协同：促进不同产业政策之间的协同联动，避免政策冲突和 "碎片化"。

3. 推动政策创新：积极借鉴国内外先进经验，推动政策创新，形成具有三亚特色的政策体系。

5.6 加强人才培养引进，提升人才支撑能力

5.6.1 加大人才引进力度

1. 实施更加开放的人才政策：实施更加开放的人才政策，放宽人才引进条件，提高人才待遇水平。

2. 开展精准引才活动：围绕园区主导产业发展需求，开展精准引才活动，引进一批高端紧缺人才。

3. 建立人才 "候鸟" 机制：建立人才 "候鸟" 机制，吸引国内外高端人才以柔性方式为园区发展服务。

5.6.2 加强人才培养体系建设

1. 加强本地人才培养：加强与本地高校的合作，优化专业设置，培养适应园区发展需求的本地人才。

2. 建立实习实训基地：建立一批实习实训基地，为高校毕业生提供实践机会，提高就业能力。

3. 开展职业技能培训：开展职业技能培训，提高从业人员技能水平，满足园区产业发展需求。

5.6.3 优化人才发展环境

1. 完善人才住房保障：加快人才公寓、专家公寓等保障性住房建设，完善人才住房保障体系。

2. 优化子女教育服务：引进优质教育资源，建设一批国际学校和双语学校，解决人才子女教育问题。

3. 提升医疗服务水平：引进优质医疗资源，提升医疗服务水平，满足人才医疗需求。

六、三亚中央商务区总部经济发展的保障措施

6.1 组织保障

6.1.1 加强组织领导

1. 成立领导小组：成立由三亚市委、市政府主要领导任组长的三亚中央商务区总部经济发展领导小组，统筹协调解决重大问题。

2. 建立联席会议制度：建立三亚中央商务区总部经济发展联席会议制度，定期研究解决发展中的重点难点问题。

3. 强化园区管理机构职能：强化三亚中央商务区管理机构职能，赋予更大的自主权和决策权，提高管理效能。

6.1.2 完善考核机制

1. 建立考核评价体系：建立科学合理的考核评价体系，将总部经济发展纳入各级各部门绩效考核。

2. 强化考核结果运用：强化考核结果运用，对在总部经济发展中表现突出的单位和个人给予表彰奖励。

3. 建立问责机制：建立问责机制，对工作推进不力、成效不明显的单位和个人进行问责。

6.1.3 加强协同配合

1. 加强市区协同：加强三亚市各部门与园区的协同配合，形成工作合力。

2. 强化部门协作：强化各部门之间的协作配合，打破部门壁垒，形成工作合力。

3. 推动政企合作：推动政府与企业之间的合作，建立良好的政企关系，共同推动园区发展。

6.2 制度保障

6.2.1 完善法规政策体系

1. 加快立法进程：加快推动《三亚中央商务区条例》立法进程，为园区发展提供法律保障。

2. 完善配套政策：围绕总部经济发展需求，制定出台更加系统、完善的配套政策，形成政策合力。

3. 健全制度体系：健全园区管理、土地开发、产业发展、人才服务等方面的制度体系，提高管理规范化、制度化水平。

6.2.2 优化管理体制机制

1. 完善园区管理体制：完善 "管委会 + 公司" 管理体制，充分发挥管委会的行政职能和开发公司的市场主体作用。

2. 优化决策机制：优化园区决策机制，提高决策效率和科学性。

3. 健全监督机制：健全园区监督机制，加强对权力运行的制约和监督，确保园区发展规范有序。

6.2.3 建立评估调整机制

1. 建立发展评估机制：建立三亚中央商务区总部经济发展评估机制，定期对发展情况进行评估。

2. 加强风险预警：加强对园区发展中可能出现的风险的预警和防范，确保园区发展行稳致远。

3. 动态调整政策措施：根据发展评估结果和风险预警情况，动态调整政策措施，确保政策的针对性和有效性。

6.3 要素保障

6.3.1 强化土地要素保障

1. 优先保障用地需求：在土地利用总体规划中优先保障三亚中央商务区总部经济发展用地需求。

2. 优化土地供应结构：优化土地供应结构，增加总部经济发展所需的办公、研发等用地比例。

3. 提高土地利用效率：通过盘活存量土地、提高容积率等方式，提高土地利用效率，为总部经济发展提供更多空间。

6.3.2 强化资金要素保障

1. 加大财政支持力度：加大财政支持力度，设立总部经济发展专项资金，支持总部企业引进和培育。

2. 拓宽融资渠道：拓宽融资渠道，吸引更多社会资本参与园区建设和总部经济发展。

3. 优化资金使用效率：优化资金使用效率，确保资金投向重点领域和关键环节，发挥最大效益。

6.3.3 强化人才要素保障

1. 完善人才政策：完善人才引进、培养、使用、激励等方面的政策，提高人才政策吸引力。

2. 加强人才培养：加强与高校、职业院校的合作，培养适应总部经济发展需求的人才。

3. 优化人才服务：优化人才服务，为人才提供全方位、一站式服务，解决人才后顾之忧。

6.4 实施路径

6.4.1 分阶段推进

1. 近期目标 (2025-2026 年)：聚焦凤凰海岸、月川等重点区域，加快基础设施建设和产业培育，引进一批总部企业，初步形成总部经济发展格局。

2. 中期目标 (2027-2028 年)：扩大总部经济规模，提升产业层次，形成较为完善的总部经济产业链和生态系统，打造区域性总部经济集聚区。

3. 远期目标 (2029-2030 年)：建成具有国际影响力的总部经济集聚区，成为海南自由贸易港建设的重要支撑和引领区域经济发展的重要引擎。

6.4.2 重点突破领域

1. 总部企业引进：重点引进跨国公司区域总部、国内大型企业总部和功能性总部，提高总部企业集聚度。

2. 特色产业培育：重点培育金融服务、现代商贸、邮轮游艇等特色产业，形成产业集群。

3. 创新平台建设：重点建设一批创新平台，提升产业创新能力和核心竞争力。

6.4.3 创新发展模式

1. 市场化运作：充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，推动园区开发运营市场化、专业化。

2. 开放合作：加强与国内外先进园区的合作，学习借鉴先进经验，提升园区发展水平。

3. 数字赋能：加快数字化转型，推动数字技术与实体经济深度融合，提升园区智能化水平。

七、结论与展望

7.1 研究结论

本研究报告对三亚中央商务区总部经济发展存在的问题进行了系统分析，得出以下主要结论：

1. 三亚中央商务区总部经济发展取得了一定成效：截至 2025 年 8 月底，园区累计注册企业达 8872 家，其中包括 115 家三类 500 强企业，形成了以总部经济、金融服务、现代商贸、邮轮游艇为主导的产业体系。

2. 三亚中央商务区总部经济发展仍面临诸多问题：主要表现在营商环境仍需优化、空间资源约束明显、产业发展质量有待提升、资金缺口问题突出、政策支持体系不完善、人才储备及配套不足等方面。

3. 三亚中央商务区总部经济发展的制约因素是多方面的：既有外部环境因素，如区域竞争压力增大、自贸港政策红利释放不均、基础设施支撑能力不足等；也有内部机制因素，如管理体制机制不畅、规划引领作用不强、创新驱动能力不足等；还有市场主体因素，如企业主体实力不强、产业链条不完整、市场主体活力不足等。

4. 三亚中央商务区总部经济发展需要系统性解决方案：需要从优化营商环境、优化空间布局、培育壮大产业集群、拓宽融资渠道、完善政策体系、加强人才培养引进等方面入手，采取系统性措施，推动总部经济高质量发展。

7.2 未来展望

展望未来，三亚中央商务区总部经济发展面临新的机遇和挑战：

1. 海南自由贸易港建设带来新机遇：随着海南自由贸易港建设的深入推进，三亚中央商务区将迎来更多政策红利和发展机遇，为总部经济发展提供更加广阔的空间。

2. 区域协同发展战略提供新动力："一带一路" 建设、粤港澳大湾区建设、北部湾城市群发展等区域协同发展战略的深入实施，将为三亚中央商务区总部经济发展提供新的动力。

3. 数字化转型带来新变革：数字化、智能化浪潮将深刻改变传统产业发展模式，为三亚中央商务区总部经济发展带来新的变革和机遇。

4. 全球经济格局调整带来新挑战：全球经济格局调整、贸易保护主义抬头、地缘政治风险上升等因素，将为三亚中央商务区总部经济发展带来新的挑战。

面对新的机遇和挑战，三亚中央商务区总部经济发展需要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实海南自由贸易港建设总体方案，以制度创新为核心，以产业升级为主线，以开放合作为动力，以人才集聚为支撑，加快建设具有国际影响力的总部经济集聚区，为海南自由贸易港建设和三亚经济高质量发展提供有力支撑。

我们有理由相信，在三亚市委、市政府的坚强领导下，在社会各界的共同努力下，三亚中央商务区总部经济一定能够克服当前面临的困难和挑战，实现高质量发展，成为海南自由贸易港建设的重要支撑和引领三亚经济发展的重要引擎。

游艇邮轮产业发展取得的成效

依托海南自贸港制度创新红利与 “一核两翼” 空间布局，三亚中央商务区游艇邮轮产业在政策落地、产业规模、空间载体、生态保护、区域协同等方面取得显著成效，逐步构建起兼具国际竞争力与可持续性的海洋旅游产业体系，成为自贸港海洋经济高质量发展的标杆领域。

政策落地成效显著，制度红利转化为产业动能

自贸港专项政策实现 “从试点到普惠” 的突破，政策效能持续释放。在 “零关税” 政策方面，截至 2024 年，园区已登记零关税游艇 70 艘，直接推动游艇产业交易额同比增长 40%，国际品牌游艇购置成本降低 15-20%，显著提升三亚在高端游艇市场的吸引力。琼港澳游艇自由行政策落地后，跨境航行时间从传统 3 天压缩至 8 小时，累计为 62 艘港澳游艇提供快速通关服务，2023 年香港籍超级游艇 “万胜号” 顺利入境，标志着跨境游艇流通 “无缝衔接” 机制成熟。

海域开发创新政策破解空间制约，保障重大项目落地。依托《三亚中央商务区条例》探索的立体分层用海模式，在月亮岛市政接驳工程等项目中成功实践，实现水面、水体、海床分层出让，海域资源利用效率较传统模式提升 30% 以上，为近 50 亿元海洋文化休闲投资（含凤凰岛邮轮港扩容、游艇码头建设等）扫清产权障碍，政策创新对产业发展的支撑作用充分显现。

专项资金精准扶持产业全链条，企业发展活力增强。每年 3000 万元的 “三船” 产业专项资金落地见效，其中运营奖补单项最高达 2000 万元，覆盖企业注册、运营、研发等全生命周期。截至 2025 年，专项资金已带动社会资本投入超 15 亿元，培育本土游艇服务企业 32 家，推动维修保养、航海培训等增值服务收入占比从 15% 提升至 25%，产业结构从 “单一运输” 向 “多元服务” 优化。

产业规模持续扩张，集群效应逐步凸显

邮轮旅客吞吐量跻身全国前列，枢纽地位初步确立。凤凰岛国际邮轮港作为全国首个邮轮专用码头，累计接待邮轮超 1600 艘次、游客 203 万人次；2024 年境外始发国际邮轮访问港旅客吞吐量达 5.46 万人次，首次跃居全国第一，母港及访问港旅客总吞吐量达 5.92 万人次，位列全国第五，成为华南地区重要的国际邮轮节点。

游艇产业 “量质齐升”，市场活力全面释放。截至 2025 年，园区集聚邮轮游艇产业链企业 215 家，涵盖设计、销售、运维、培训等全环节，中国知名游艇厂家运营总部过半落户于此（如公主游艇、圣汐等 10 余个国际顶级品牌代理商）。2024 年游艇出海量达 12.79 万艘次，较 2020 年增长 180%；在 2025 年深圳七星湾国际游艇展上，三亚展区达成近 3500 万元成交额，超 20% 参展企业实现现场成交，市场影响力持续扩大。

“文旅商” 融合业态营收增长显著，附加值不断提升。邮轮航线植入黎苗文化体验、中医康养等特色项目后，“香港 - 三亚 - 越南” 航线单航次带动游客消费超千万元，游客平均停留时间从 3 天延长至 5 天；亚龙湾游艇码头与周边免税商圈联动推出 “海上游览 + 奢侈品购物” 套餐，2024 年冬季旅游季带动相关消费增长 30%，产业价值从 “交通载体” 向 “消费场景” 跃升。

空间载体不断完善，服务能力大幅提升

凤凰岛邮轮港扩容工程有序推进，硬件设施升级。正在建设的 10 万 GT 邮轮泊位（长度 365 米，兼顾 1 万 GT 及以上客船靠泊）已完成主体结构 30%，计划 2026 年竣工，建成后码头年设计通过能力将从现有 20 万人次提升至 42 万人次；同步配套的客运服务中心、智能通关旅检大厅已进入设备调试阶段，通关效率将提升 50%，可满足国际大型邮轮停靠与旅客快速集散需求。

“双中心” 项目加速建设，文化配套功能补强。总投资 36 亿元的海南国际文化交流中心与中国海南国际文物艺术品交易中心（“双中心”）已完成投资 7 亿元，进入主体结构施工阶段，计划 2025 年底封顶、2026 年底竣工。其中 1400 座歌剧厅可承接国际级艺术演出，文物艺术品交易中心大型临展场地年接待能力达 30 场次，将为邮轮游艇游客提供高端文化体验，填补海南高端文旅配套空白。

三亚河口片区功能融合初见成效，空间布局优化。三亚河口通道工程（首个水下隧道）已完成地质勘察，建成后将连接河西片区与鹿回头半岛，疏解邮轮港周边交通压力；片区内 “码头 + 文化 + 商业” 融合空间初步成型，旅文总部港一期 27 万平方米商务旅游消费综合体已竣工交付，吸引政务单位与连锁品牌入驻，形成 “白天邮轮观光、夜晚商业消费” 的全时段场景。

生态保护与产业发展协同推进，可持续模式成型

海洋生态修复成果显著，生态基底持续优化。园区实施 “生态容量预算制”，参照蜈支洲岛珊瑚礁修复经验（活珊瑚覆盖率达 37.08%），在凤凰岛周边 3.2 平方公里敏感海域开展珊瑚礁保护与修复，累计修复面积超 8000 平方米；近 5 年通过退塘还林、人工补植等方式新增红树林面积 1100 多亩，“天空地” 一体化监测体系（卫星遥感 + 无人机巡航 + 地面传感器）实现红树林健康状况实时监控，生态环境质量持续改善。

绿色低碳技术广泛应用，产业转型步伐加快。专项资金设置新能源游艇销售奖励，引导企业研发环保型船舶，2024 年新能源游艇占比提升至 12%；凤凰岛邮轮港扩容工程采用生态友好型设计，通过泥沙淤积控制技术将施工对周边海域影响降低 40%；邮轮企业推广 “绿色航行” 理念，2025 年投入运营的 “蓝梦之歌” 号邮轮采用脱硫装置与节能发动机，碳排放较传统邮轮降低 25%，实现生态效益与经济效益双赢。

区域协同成效突出，开放合作格局扩大

粤港澳大湾区 “双母港” 模式落地见效，跨区域联动深化。中国旅游集团 “鼓浪屿” 号采用 “香港 - 三亚” 双母港模式运营，2025 年首航即搭载 456 名旅客，实现两地客源市场共享与航线网络互补；与深圳七星湾国际游艇展建立常态化合作机制，2025 年吸引粤港澳 12 家游艇企业向三亚转移研发和销售总部，形成 “政策互补 + 市场联动” 的协同发展格局，粤港澳游客占比提升至 35%。

东南亚航线网络持续拓展，国际辐射力增强。截至 2025 年，园区已开通三亚至香港、越南等 8 条国际及地区邮轮航线，2025 年与上海蓝梦国际邮轮签署协议，“蓝梦之歌” 号将新增不少于 10 个东南亚航次（覆盖新加坡、吉隆坡等目的地）；计划 2026 年前新增 5 条东南亚直航航线，总数达 15 条，形成 “中国南部 - 东南亚” 邮轮旅游黄金通道，2024 年东南亚游客占比从 8% 提升至 15%，国际市场份额稳步扩大。